재개발 입주권 vs 분양권 | 받는 방법·내는 돈·세금, 3가지 차이 정리

재개발·재건축 아파트를 사는 방법은 크게 입주권과 분양권 두 가지입니다. 받는 방법, 내는 돈, 세금에서 어떤 차이가 있는지 정리했습니다.

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두 가지 길

안녕하세요, 부동산 손박사입니다. 재개발이나 재건축으로 지어지는 새 아파트를 갖는 방법은 크게 두 가지입니다. 조합원이 되어 받는 입주권, 그리고 일반분양에 당첨되어 받는 분양권입니다. 둘은 비슷해 보여도 꽤 다릅니다. 세 가지로 나눠 말씀드리겠습니다.

• 입주권: 조합원으로
• 분양권: 일반분양으로

① 받는 방법

첫째, 받는 방법입니다. 입주권은 원래 그 구역에 집이나 땅을 가진 조합원이 받는 권리입니다. 그래서 입주권을 사려면 조합원의 물건을 사야 합니다. 분양권은 일반분양 청약에 당첨된 사람이 받는 권리로, 청약 자격과 가점이 중요합니다.

• 입주권: 기존 집·땅 소유자
• 분양권: 청약 당첨자

② 내는 돈

둘째, 내는 돈입니다. 입주권은 조합원 물건을 사는 가격에 나중에 추가분담금을 더 냅니다. 처음에 목돈이 들어가는 대신 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮은 경우가 많습니다. 분양권은 분양가를 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 내기 때문에 초기 부담이 상대적으로 작습니다.

• 입주권: 물건값 + 추가분담금
• 분양권: 계약금·중도금·잔금
• 초기 투자금 차이

③ 세금

셋째, 세금입니다. 입주권과 분양권은 주택 수에 포함되는 시점과 방식, 양도세 비과세나 중과를 판단하는 방법이 다르게 적용될 수 있습니다. 갖고 계신 집이 몇 채인지, 언제 샀는지에 따라 결과가 크게 달라지니, 거래 전에 꼭 세무 상담을 받으세요.

• 주택 수 계산 방식
• 양도세 비과세·중과 판단
• 개인 상황마다 다름

나에게 맞는 쪽은

그럼 어느 쪽이 맞을까요? 목돈이 있고 동호수와 권리를 일찍 확정하고 싶다면 입주권이, 청약 가점이 높고 초기 자금을 줄이고 싶다면 분양권이 맞을 수 있습니다. 다만 사업 단계와 지역 규제에 따라 거래가 제한되는 경우도 있으니 함께 확인하셔야 합니다.

• 목돈·빠른 확정 → 입주권
• 청약 가점·적은 초기자금 → 분양권

정리

정리하겠습니다. 입주권은 조합원 권리, 분양권은 청약 당첨 권리입니다. 내는 돈과 세금이 다르니, 내 자금 사정과 보유 주택 수를 먼저 따져 보세요. 궁금하신 점은 언제든 연락 주세요. 부동산 손박사였습니다.

• 받는 방법 · 내는 돈 · 세금
• 거래 전 세무 상담

※ 세금은 보유 주택 수, 취득 시기, 지역에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사와 상담하세요.

에이스부동산중개법인 · 대표 공인중개사 손봉조

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