10월 1일부터 달라진 부동산 세금 5가지 — 일시적 2주택 3년→2년 단축

지난 9월 29일 국무회의에서 「2026년 세제개편안」의 후속 시행령이 의결됐습니다. 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세및증여세법 시행령이 함께 바뀌었고, 2026년 10월 1일부터 바로 시행됩니다.

집을 한 채 더 사려는 분, 임대사업자, 세입자와 상생임대 계약을 맺은 집주인이라면 꼭 확인하셔야 할 내용입니다. 다섯 가지를 차례로 정리했습니다.

핵심 한 줄 — 조정대상지역 일시적 2주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다.

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한눈에 보기

① 조정대상지역 일시적 2주택 — 3년에서 2년으로

조정대상지역 안에서 집을 가진 분이 새 집을 사서 잠시 두 채가 된 경우, 기존 집을 처분하면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있었습니다. 그 기간이 3년에서 2년으로 단축됐습니다. 양도소득세와 종합부동산세 모두 해당합니다.

이 특례로 받는 혜택은 큽니다.

• 양도소득세: 양도가액 12억 원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 우대 최대 80%
• 종합부동산세: 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%

언제부터 적용되나 — 날짜가 중요합니다

• 양도세: 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 시행일(10월 1일) 이후 종전 주택을 파는 분부터 적용
• 종부세: 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 2027년 6월 1일 기준으로 납세의무가 생기는 분부터 적용
• 8월 3일 이전에 취득했거나, 그때까지 매매계약 체결과 계약금 지급을 마쳤다면 종전 규정(3년)이 그대로 적용됩니다

갈아타기를 준비 중이라면 새 집 잔금일부터 2년 안에 기존 집을 팔 계획을 세우셔야 합니다.

② 조정대상지역 매입임대 아파트 — 중과배제에 기한이 생겼습니다

지금까지는 매입임대주택 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가과세 배제가 사실상 기한 없이 적용됐습니다. 앞으로 조정대상지역 매입임대 아파트는 정해진 기한 안에 파는 경우에만 이 혜택을 받습니다.

• 원칙: 2027년 12월 31일까지 양도하면 기존 특례 유지
• 2027년 1월 1일 기준으로 의무임대기간이 끝나지 않았다면: 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년 안에 양도
• 기한 전에 재건축·재개발 절차가 진행된 경우: 이전 고시일부터 1년이 되는 날까지(겹치면 늦은 날)

임대사업자 본인이 사는 거주주택 특례(양도가액 12억 원 이하 비과세, 장특공제 최대 80%)는 입법예고 의견을 반영해 지금처럼 등록말소일부터 5년간 유지됩니다.

③ 상생임대주택 — 거주요건 면제가 끝납니다

임대료를 5% 이내로만 올리는 상생임대를 2년 하면, 1세대 1주택 비과세와 장특공제 우대에 필요한 2년 거주요건을 면제해 주던 제도입니다. 이 특례가 당초 예정대로 2026년 12월 31일에 종료됩니다.

다만 보완 장치가 있습니다.

• 상생임대가 끝난 뒤 1년 안에(최대 2029년 12월 31일) 파는 주택은 거주요건 면제 적용
• 2026년 12월 31일 이전에 상생임대 기간이 끝난 경우는 2027년 12월 31일까지 적용

상생임대로 거주요건을 채우려던 분은 매도 시점을 반드시 다시 계산해 보셔야 합니다.

④ 비수도권 준공 후 미분양주택 — 1년 연장

비수도권의 준공 후 미분양주택을 사면 종부세·양도세 계산 때 주택 수에서 빼 주는 특례가 있습니다. 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)가 취득한 미분양주택의 종부세 합산배제·법인세 추가과세 배제도 마찬가지입니다. 이 특례들의 적용기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다.

⑤ 한미전략투자기금 출연금 — 증여세 비과세

한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금이 증여세 비과세 단체에 추가됐습니다. 이 기금에 내는 출연금에는 증여세가 붙지 않습니다.

정리 — 내 상황에 맞춰 확인하세요

• 일시적 2주택: 2년 안에 기존 집 처분 (8월 4일 이후 취득분)
• 매입임대 아파트: 2027년 말까지, 또는 말소일부터 1년 안에 양도해야 중과배제
• 상생임대: 올해 말 종료, 종료 후 1년 안 양도분만 거주요건 면제
• 비수도권 미분양: 2027년 말까지 연장

세금은 취득일·계약일·잔금일 하루 차이로 결과가 달라집니다. 매도·매수 일정을 잡기 전에 세무사 상담을 꼭 함께 받으시고, 매물과 일정 조율은 저희가 함께 도와드리겠습니다.

에이스부동산중개법인 · 대표 손봉조 · 경기도 의왕시 오봉산단1로 12, 121호 · 010-3712-4237

※ 이 글은 2026년 9월 29일 국무회의 의결 보도자료를 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 개별 세무 판단을 대신하지 않습니다.